Chancen in der Bestandsentwicklung - Ein Beitrag von Günther Marzog

Erlangen, 28. September 2022 – Bestandsentwicklung von Pflegeimmobilien: Attraktiv und kompliziert?

Moderne Pflegeneubauten stehen für ein langfristig resilientes Immobilienprodukt mit hohem gesellschaftlichem Nutzen. Doch der Markt ist bereits seit Jahren durch Grundstücksknappheit und ein damit einhergehendes anziehendes Preisniveau gekennzeichnet. Zurzeit erschweren steigende Baupreise und knappe Baumaterialien den Neubau insbesondere in der Pflege, in der die Investitionskostensätze schon lange nicht mehr mit dem dynamischen Preisniveau mithalten. Die Bestandsentwicklung wird für Investoren vor diesem Hintergrund zunehmend attraktiver, denn sie erzielt im Vergleich zu Neubauten eine um bis zu einen Prozentunkt höhere Rendite.

Kürzere Bauzeiten und größere finanzielle Sicherheit

Die Vorteile der Bestandsentwicklung liegen vor allem in der kürzeren Bauphase, dem geringeren Materialaufwand und der höheren Kostensicherheit: Genehmigungsprozesse und Planungsverfahren fallen bei Bestandsimmobilien im Vergleich zum Neubau ganz weg oder fallen wesentlich kürzer aus. Auch steht der Investition eine Immobilie – idealerweise mit laufendem Cashflow – gegenüber, was die finanzielle Sicherheit der Investoren verbessert. Zudem ist die Kalkulation bei Neubauten schlicht aufgrund des Projektumfangs deutlich volatiler als beim Bestand.

Auch bei der Berücksichtigung von ESG-Aspekten kann die Bestandsentwicklung punkten, schließlich ist bereits graue Energie vor Ort gebunden. Zudem können gute Standorte und bereits etablierte Einrichtungen samt Pflegeplätzen und Arbeitsplätzen erhalten werden. Im Gegensatz zum Bestand werden Neubauten regelmäßig am Stadtrand errichtet, da Grundstücke in Innenstadtlage nicht zur Verfügung stehen oder nicht bezahlbar sind. Das birgt wiederum die Gefahr, dass sich die Bewohnerinnen und Bewohner durch Randlagen sozial isoliert werden.

Im Gegensatz zur klassischen Sanierung, die sich in der Regel auf den Erhalt der Bausubstanz beschränkt, verfolgt die Bestandsentwicklung ein umfassendes Gesamtkonzept: Sie zielt darauf ab, die vorhandene Wohn- oder Nutzfläche ideal an marktübliche Ansprüche anzupassen. Folglich gehen auch die Modernisierungsmaßnahmen über die allgemeine Instandhaltung und energetische Sanierung hinaus. Mit Blick auf die Barrierefreiheit und die Verbesserung der Arbeitsumgebung sowie -abläufe bedarf es oftmals einer neu ausgerichteten Raumaufteilung. Regelmäßig frequentierte Räume wie Aufenthalts- oder Therapierräume müssen für die Bewohnerinnen und Bewohner gut zugänglich sein.

Komplexität erfordert Spezialisten

Die größte Herausforderung für die Bestandsentwicklung stellt die reduzierte Planungsfreiheit dar. Grundrisse, Größe und Aufteilung sind bereits vorgegeben, sodass notwendige Anpassungen mit Blick auf aktuelle Standards oder anstehende Gesetzesnovellen, die beispielsweise die Pflege- und Wohnqualität betreffen, unter Umständen baulich schwer zu realisieren sind. Investoren und Projektentwickler müssen daher Spielräume für aufwendige Umplanungen einkalkulieren.

Erschwerend kommt hinzu, dass während der Umbaumaßnahmen eine durchgehende Betreuung der Bewohnerinnen und Bewohner sichergestellt werden muss. Eine etagen- bzw. abschnittsweise Projektumsetzung bietet hier Abhilfe und ermöglicht den Umbau bei laufendem Betrieb. Die einzige Voraussetzung ist dabei, dass das Pflegeheim für die Umbaumaßnahmen nicht voll belegt sein darf.

Auch mit Blick auf die Energieeffizienz sind Abwägungen in Bezug auf den zu erreichenden Standard notwendig. Im Vergleich zum Neubau ist eine energetische Sanierung im Bestand deutlich kostspieliger, insbesondere dann, wenn die Sanierung dem gängigen Neubaustandard entsprechen soll. Ist der Sanierungsaufwand zu groß, leidet die Wirtschaftlichkeit des Projektes.

Vor diesem Hintergrund sind bei der Sanierung von Pflegeimmobilien auf Seiten der Planer entsprechende Qualifikationen erforderlich. Es braucht fachspezifisches Wissen zu statischen Herausforderungen und allgemeinen Sanierungstechniken wie Brandschutz und Wärmedämmtechniken im Bestand der ausführenden Firmen. Aus diesem Grund arbeiten Projektentwickler in der Regel mit spezialisierten Partnern zusammen, die umfangreiche Erfahrung in der Bestandssanierung haben.

Die Komplexität der Bestandsentwicklung macht deutlich: Eine genaue Wirtschaftlichkeitsanalyse gehört zu den wichtigsten Bestandteilen einer Revitalisierung. Dabei sind der aktuelle Zustand des Gebäudes, seine Lage und die Anpassungsfähigkeit an künftigen Pflegestandards zu beachten. Nur so kann seriös kalkuliert werden, wie rentabel die baulichen Maßnahmen im Bestand gegenüber Abriss und Neubau sind. Denn neben der wirtschaftlichen Durchführbarkeit ist vor allem die Zukunftsfähigkeit des Gebäudes relevant, um den Marktwert zu verbessern.

In Summe drängt das begrenzte Produktangebot im Neubau Investoren, die planen, ihre Pflegeimmobilienquote auszubauen, auch Bestandsentwicklungen in den Fokus zu nehmen. Attraktive Investitionschancen ergeben sich dabei aus einer Besonderheit des deutschen Pflegeimmobilienmarktes, der im Gegensatz zu anderen europäischen Märkten durch eine Vielzahl privater Eigentümer geprägt ist. Doch gerade Eigentümer kleinerer Bestände schrecken häufig vor den nötigen Investitionsmaßnahmen für den Gebäudebestand zurück. In Kombination mit der steigenden Altersstruktur privater Eigentümer ist damit zu rechnen, dass in den kommenden Jahren vermehrt inhabergeführte Pflegeimmobilien auf den Markt drängen. Für Investoren könnten sich hier Gelegenheiten mit vergleichsweise attraktiven Einstiegspreisen entwickeln. Bei der Auswahl der geeigneten Immobilien lohnt sich ein genauer Blick, denn nicht jedes Objekt ist für die Anforderungen der Zukunft gewappnet.

Autor des Beitrags ist Günther Marzog, Geschäftsführer des auf Pflegeimmobilien spezialisierten Immobilienentwicklers BayernCare aus Erlangen.

Zitat: „Die Vorteile der Bestandsentwicklung liegen vor allem in der kürzeren Bauzeit, dem geringeren Materialaufwand und der höheren Kostensicherheit.“ Günther Marzog, BayernCare

Der Gastbeitrag erschien in der CareInvest - Ausgabe 19 (9.9.2022)

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